TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ

https://www.tuvanluatmienphi.net.vn

Nghiên cứu từ 3 đại án: Hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất là vấn đề cốt lõi

(TVLMP ) – Hàng loạt vụ sai phạm của các quan chức từ Trung ương đến địa phương được phanh phui, xử lý thời gian qua phần lớn đều liên quan đến sai phạm trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất. Luật gia, Nhà báo Minh Trung đã nghiên cứu và nhận thấy có một điểm chung trong nhiều vụ án đều liên quan đến lỗ hổng trong công tác định giá đất. Không oan khi cho rằng “giá đất chênh lệch lớn” là một trong những cội nguồn của nguyên nhân làm phát sinh nhiều vụ án… Vấn đề quan trọng cốt lõi đặt ra là cấp thiết hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất .
Các bị cáo nguyên là lãnh đạo các cấp TP. Đà Nẵng hầu tòa trong vụ án Vũ Nhôm

Bài viết của Luật gia, Nhà báo Minh Trung (Đã đăng tải trên Pháp lý điện tử 25.9.2020)
 

+ Vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ “Nhôm”) thâu tóm đất dự án, mua nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước không qua đấu giá, trái quy định của pháp luật xảy ra tại Đà Nẵng. Các cựu lãnh đạo Trần Văn Minh, nguyên Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng; Văn Hữu Chiến, nguyên Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng; Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng cùng bị đưa ra xét xử với mức án đề nghị thấp nhất là 3 năm tù, nhiều nhất là 11 năm tù.

+ Vụ án ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh và một số cán bộ thuộc cấp Sở của thành phố về tội Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí liên quan đến dự án tại số 8 – 12 Lê Duẩn (quận 1), vừa bị TAND TP.HCM tuyên xử (20/9), trong đó ông Tài bị kết án 8 năm tù.

+ Vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn, đẩy ông Trần Vĩnh Tuyến – đương kim Phó Chủ tịch UBND TPHCM vào vòng lao lý vì liên quan đến việc chuyển nhượng trái phép dự án Khu dân cư Phước Long B, quận 9 có quy mô hơn 3,6 ha (37.000m2).

Cả 2 vụ án xảy ra tại TP.HCM nói trên, đều nằm trong số 9 vụ án trọng điểm được Ban Chỉ đạo Trung ương về PCTN theo dõi chỉ đạo phải hoàn thành xét xử sơ thẩm trong 6 tháng cuối năm 2020.


Xộ khám vì "khoét sâu" lỗ hổng định giá đất

“Soi” từ 3 đại án trên cho thấy, cội nguồn làm phát sinh tội phạm hay nói cách khác nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các đối tượng nguyên là lãnh đạo các cấp bị xộ khám với các tội danh như: “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai” theo Điều 229 BLHS 2015; và tội “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 BLHS 2015 là do giá đất được phê duyệt và quyết định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường tại thời điểm.

1. Liên quan đến vụ án Vũ “nhôm”, Cáo trạng của VKSND tối cao xác định 21 bị can (trong đó có 3 quan chức nguyên là Chủ tịch và Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng qua các thời kỳ) bị truy tố cùng tội danh “Vi phạm chế độ quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí” và “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai”. Các đối tượng đã vi phạm pháp luật nghiêm trọng, cố ý làm trái các quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, các quy định về quản lý đất đai trong thời gian dài từ năm 2006 đến năm 2014, giúp Vũ “nhôm” thu lợi bất chính đặc biệt lớn từ 21 bất động sản là công sản thông qua việc nhận nhiều đất dự án, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước với giá rẻ, gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng cho ngân sách nhà nước.

Ngoài hành vi cố ý làm trái pháp luật, có thể thấy vào thời điểm các đối tượng vi phạm pháp luật về đất đai (Luật Đất đai 2003, Nghị định 188/2004 về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất) quy định còn nhiều bất cập hay nói cách khác còn nhiều khoảng trống để các đối tượng lợi dụng “ đục khoét” công sản. Trong đó một trong những khoảng trống lớn nhất đó là quy trình xác lập giá đất.

Tại Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định, Giá đất do Nhà nước quy định. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên trên thực tế rất khó để thực hiện theo nguyên tắc này vì giá chuyển nhượng QSDĐ được xác lập giữa các bên chủ yếu là để đối phó nhằm để trốn thuế. Cũng như vậy rất khó để thực hiện đối với nguyên tắc thứ hai, việc định giá đất đảm bảo theo mức giá của các thửa đất liền kề (kể cả đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh) có cùng điều kiện và mục đích sử dụng.

Trong khi đó các phương pháp xác định giá đất (quy định tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 188/2004) cũng không làm sáng tỏ thêm đáng kể, thậm chí không khả thi. Cụ thể: Nếu thực hiện theo phương pháp so sánh trực tiếp thì phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường; và chỉ được áp dụng khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng QSDĐ so sánh được với loại đất cần định giá. Còn nếu thực hiện theo phương pháp thu nhập thì tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất gửi tiết kiệm; và cũng chỉ được áp dụng cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

Rõ ràng với các nguyên tắc và phương pháp quy định như trên, rất khó để xác định giá đất đảm bảo sát với thị trường. Thế nhưng theo quy định tại khoản 3 Điều 56, cùng với khung giá đất đó chính là 03 căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định, để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất….

Mặt khác, mặc dù Luật Đất đai 2003 quy định khung giá các loại đất do Chính phủ quy định. Tuy nhiên theo Nghị định 188/CP (tại Điều 6 và Điều 7 quy định về khung giá đất và điều chỉnh khung giá đất) thì thẩm quyền quyết định khung giá đất lại được trao về cho UBND cấp tỉnh quyết định. “Căn cứ giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. Chỉ khi nào giá chuyển nhượng QSDĐ phổ biến trên thị trường có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng gây nên chênh lệch giá lớn trong biên độ tăng giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

Sự lỏng lẻo trong quy định của pháp luật tại thời điểm về quy trình xác lập giá đất vô hình trung đã trở thành “cứu cánh” để cho các đối tượng lợi dụng để “dìm” giá đất phục vụ cho động cơ trục lợi. Trong đó điển hình là 21 bị can trong vụ án có liên quan đến Vũ “nhôm”.

Theo Cáo trạng, tại 6/7 dự án bất động sản, bị can Vũ đã được Trần Văn Minh và Văn Hữu Chiến chỉ đạo các bị can là cán bộ cấp dưới tham mưu, đề xuất, thực hiện các hành vi trái pháp luật trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nhanh chóng hoàn thành hồ sơ để giúp Phan Văn Anh Vũ được nhận QSDĐ các DA này không qua đấu giá QSDĐ, áp đơn giá giao QSDĐ không sát với giá thị trường tại thời điểm đó. Hành vi của các bị can, đã gây thiệt hại cho Nhà nước số tiền hơn 19.625 tỷ đồng.

Không loại trừ thủ đoạn trên, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” vừa được TAND TP.HCM xét xử sở thẩm, các bị cáo đã xác lập giá đất cho thuê (trước khi trình ông Nguyễn Thành Tài – nguyên PCT UBND TP.HCM ký cho Công ty CP đầu tư Lavenue và Công ty TNHH Một thành viên Hoa Tháng Năm thuê triển khai thực hiện DA khách sạn cao cấp, thương mại dịch vụ, căn hộ cho thuê, vào 6/2011) đối với khu đất “vàng” rộng gần 5.000m2 (tọa lạc tại 8-12 Lê Duẩn, Q.1, TP. HCM), có thời hạn sử dụng 50 năm, với số tiền chỉ có 647 tỷ đồng, thấp hơn giá thị trường tại thời điểm tới 1.353 tỷ đồng. Nếu như vụ án không được khởi tố và ngăn chặn kịp thời, thì hành vi của các bị cáo sẽ gây thát thoát lãng phí tài sản của Nhà nước với số tiền lên tới 1.927 tỷ đồng.

2.  Nếu như các hành vi vi phạm của các bị can trong vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ ‘nhôm”) xảy ra trong khoảng thời gian Luật Đất đai 2003 điều chỉnh; thì các hành vi vi phạm của các bị cáo trong vụ án Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí liên quan đến đến dự án 8-12 Lê Duẩn, Q.1, TP. Hồ Chí Minh (một trong số 3 đại án có liên quan đến quản lý đất đai được Ban chỉ đạo PCTN TW theo dõi) xảy ra trong thời gian đã có Luật Đất đai 2013 điều chỉnh.

So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã được hoàn thiện một bước. Theo đó theo quy định tại các Điều 112, 113, và 114, việc định giá đất được bổ sung thêm nguyên tắc đảm bảo theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Đối với xây dựng khung giá đất (trước đây do UBND cấp tỉnh) nay do Chính phủ thực hiện. Giá đất được phân thành 2 loại: Bảng giá đất và Giá đất cụ thể, tương ứng với nhu cầu sử dụng vào các mục đích khác nhau.                             

KHu đất vàng Lê Duẩn

Toàn cảnh khu đất 8-12 Lê Duẩn, Q.1, TP. Hồ Chí Minh được ông Nguyễn Thành Tài ký cho ký cho Công ty CP đầu tư Lavenue và Công ty TNHH Một thành viên Hoa Tháng Năm thuê triển khai thực hiện DA khách sạn cao cấp, thương mại dịch vụ, căn hộ cho thuê, vào 6/2011, với giá 647 tỷ đồng, thấp hơn giá thị trường tại thời điểm tới 1.353 tỷ đồng.


Các bị cáo trong vụ án liên quan đến Dự án nhà đất ở 8- 12 Lê Duẩn, Q.1 , TP. HCM chủ yếu lợi dụng vào khoảng trống trong quy trình định giá đất cụ thể. Vì giá đất cụ thể (theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013) là cơ sở để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DNNN mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp DNNN cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Theo đó, giá đất cụ thể được hình thành dựa trên 4 nguyên tắc chính (quy định tại Điều 112). Trong đó nguyên tắc đảm bảo: “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”, theo các chuyên gia không có gì mới so với Luật Đất đai 2003, trừ căn cứ theo “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất” nhưng không làm thay đổi bản chất của vấn đề.

Từ nguyên tắc trên, có 2 vấn đề đặt ra: Thứ nhất, trong trường hợp nếu nơi đó không có có đấu giá quyền sử dụng đất thì dựa vào thu nhập từ việc sử dụng đất để xác định giá đất. Thế nhưng theo hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư 36/2014 về phương pháp định giá đất theo phương pháp thu nhập, theo nhiều chuyên gia thì rất khó có căn cứ để xác định sát với thị trường. Chẳng hạn, tại khoản 1 hướng dẫn về khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá: “Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá”. Rõ ràng là nếu xác định giá đất theo phương thức này thì giá đất quá lạc hậu so với giá thị trường tại thời điểm.

Thứ hai, đối với những nơi có chuyển nhượng, có phát sinh giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì được quyền vận dụng để xác định giá đất. Thế nhưng hầu hết những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được các bên xác lập (mặc dù có qua công chứng) đều theo giá thỏa thuận theo hướng thấp hơn với giá trị thực nhằm mục đích để trốn thuế. Còn nếu căn cứ vào giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì càng bất cập hơn vì phần lớn các cuộc đấu giá đất thường bị các bên dàn xếp, thao túng. Do đó rất khó phản ánh đúng với giá đất phổ biến trên thị trường, nếu trông chờ vào các kênh này.

Trong khi đó, quy trình xây dựng Giá đất cụ thể, trước khi đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật này, do UBND cấp tỉnh toàn quyền quyết định. Quyết định của UBND tỉnh được thực hiện trên cơ sở căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất do Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (tức Sở TNMT cấp tỉnh) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Thế nhưng Hội đồng thẩm định giá đất (theo quy định tại khoản 3 Điều 114) do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Điều đó cũng đồng nghĩa, quy trình xây dựng Giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh không có cơ quan nào kiểm duyệt, hay nói cách khác không bị phản biện.

Sự điều chỉnh quá “thoáng” của các qui định pháp luật nêu trên là hệ quả tất yếu để hình thành nên sản phẩm là các giá đất cụ thể theo kiểu áp đặt từ phía UBND cấp tỉnh, chính xác hơn từ ý chí của người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh hoặc một ê kíp lãnh đạo cấp tỉnh. Nếu như người đứng đầu có tâm, có tầm và lo nghĩ cho cái chung thì giá đất cụ thể sẽ hình thành đúng bản chất, phù hợp với với giá phổ biến trên thị trường. Ngược lại, giá đất cụ thể tất sẽ bị “dìm” để chảy vào túi nhóm lợi ích, còn ngân sách thất thu.

Như vậy cùng với hành vi “lách qua cửa hẹp” không phải đấu giá quyền sử dụng đất (quy định khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013) thì kẽ hở trong quy trình định giá đất chính là “cứu cánh” để cho những cán bộ có chức có quyền lợi dụng hợp thức hóa quy trình giao đất, cho thuê đất… với giá thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nhiều lần, để cùng nhau trục lợi, gây thiệt hại nghiêm trọng tài sản của Nhà nước.

3. Trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí”, xảy ra tại SAGRI, nếu như không “tận dụng triệt để” vào khoảng trống trên của pháp luật, thì các bị can không thể xác lập giá đất cụ thể tại Khu dân cư Phước Long B, Q.9, TP.HCM có diện tích rộng hơn 37.000m2, với giá chỉ hơn 10,5 triệu đồng/m2, thấp hơn giá chuyển nhượng dự án liền kề tới 18,629 triệu đồng/m2, trước khi tham mưu cho ông Trần Vĩnh Tuyến – Phó Chủ tịch UBND TPHCM ký quyết định chấp thuận cho SAGRI chuyển nhượng dự án cho Công ty CP Phong Phú, với giá hơn 168 tỷ đồng.

Với hành vi trên đã đẩy ông Trần Vĩnh Tuyến vào vòng lao lý trong khi còn tại nhiệm. Đây là khu đất được UBND TP.HCM giao cho SAGRI để làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phước Long B, từ năm 2009…

các bị cáo vụ án Vũ Nhôm
Hàng loạt quan chức của TP. Đà Nẵng phải ra hầu tòa vì có liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai



Kiến nghị

Từ thực tế các đại án đã xảy ra cho thấy, rất khó để ngăn ngừa hành vi tương tự xảy ra trong tương lai, nếu như không bịt được lỗ hổng của các điều luật điều chỉnh quy trình thiết lập giá đất cụ thể. Hay nói cách khác, để đảm bảo đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo đúng tinh thần của Điều 112 Luật Đất đai 2013 đặt ra, cần phải sửa đổi toàn diện các nội dung được cho là kẽ hở của điều luật trực tiếp điều chỉnh và điều luật có liên quan trong quy trình xác định giá đất cụ thể.

1. Trước hết, bắt đầu từ vai trò của Sở TNMT (tức cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh) trong việc việc xác định giá đất, cần có hành lang pháp lý để bắt buộc tổ chức này thực hiện công việc một cách khách quan, công tâm, minh bạch. Bởi kết quả xác định giá đất do Sở TNMT thực hiện, theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, chính là cơ sở pháp lý duy nhất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Vai trò của Sở TNMT là vô cùng quan trọng, trong khi đó pháp luật lại quy định: “trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”. Có nghĩa, nếu như Sở TNMT có đủ năng lực thì vẫn có quyền “tự quyết ”, tự xác định giá đất cụ thể theo cách của mình, miễn là không trái với quy định của pháp luật.

Như vậy giá đất cụ thể do Sở TNMT thực hiện, chắc chắn sẽ không như mong đợi, nếu như không bắt buộc phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Vì có thêm một cơ quan trung gian là đồng nghĩa với có thêm một kênh để phản biện dù ít, hay nói cách khác sẽ hạn chế vai trò “vừa đá bóng vừa thổi còi” của Sở TN- MT.

Đồng thời, Luật sửa đổi tới đây cần phải làm rõ và giới hạn về quyền được lựa chọn phương pháp định giá đất của Sở TNMT, không nên quy định theo kiểu “nước đôi” như hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư 36/2014 của Bộ TNMT: “Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất”.

Điều 112. Luật Đất đai 2013: “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”.

Điều 114 Luật Đất đai 2013:“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể… Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”


2. Tuy nhiên mọi nỗ lực của Sở TNMT và cơ quan tư vấn xác định giá đất cụ thể dù có minh bạch và tuân tủ đúng quy trình, giá đất cụ thể được định giá sát với thị trường đến đâu, nếu như người đứng đầu Hội đồng thẩm định giá (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch) “lắc đầu” không thông qua thì sẽ trở nên vô nghĩa. Khuyến cáo vấn đề này, chúng tôi muốn lưu ý đến quy định của pháp luật đã trao quyền quyết định giá đất cụ thể cho người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh quá lớn. Thực tế các vụ án lớn đã xảy ra, hàng loạt cán bộ có chức có quyền bị kỷ luật và xộ khám đã cho thấy, khoảng trống này của pháp luật đã gây hệ lụy vô cùng lớn, cần phải được sửa đổi.

Từ những phân tích trên, chúng tôi cho rằng, để quy trình định giá đất thực hiện minh bạch, khách quan, giá đất cụ thể được xác định đảm bảo phù hợp theo giá đất phổ biến trên thị trường (theo đúng tinh thần của Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc định giá đất), cần phải có quy định hạn chế quyền lực của người đứng đầu chính quyền cấp tỉnh. Hay nói cách khác cần phải sửa đổi khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng, giá đất cụ thể trước khi quyết định ban hành, UBND tỉnh cũng bắt buộc phải thông qua HĐND cùng cấp, thậm chí phải niêm yết công khai tại các khu vực công cộng hoặc đăng tải rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để tham khảo từ nhiều nguồn…

Làm được như vậy, chúng tôi tin rằng, giá đất cụ thể sẽ được minh bạch trong từng gói thầu và dự án, theo đó người dân càng có thêm cơ hội để giám sát và phản biện. Điều đó cũng đồng nghĩa nguồn thu của Nhà nước không bị thất thoát, tài sản công sẽ không còn bị “bốc hơi” vô tội vạ như thời gian qua.

Theo:  https://phaply.net.vn/nghien-cuu-tu-3-dai-an-hoan-thien-phuong-phap-xay-dung-gia-dat-la-van-de-cot-loi/

Tổng kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc: “Việc hoàn thiện pháp luật về đất đai là hết sức quan trọng, trong đó, hoàn thiện phương pháp xây dựng giá đất là vấn đề quan trọng, cốt lõi, tránh lợi dụng, bịt chỗ hổng thất thoát lãng phí”.
 

Tác giả bài viết: Luật gia, Nhà báo Minh Trung 

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây