TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ

https://www.tuvanluatmienphi.net.vn

Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Băn khoăn trong xác nhận nguồn gốc đất và vai trò của HĐND trong việc giám sát giá đất (?)

(Phản biện) – Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ TN&MT xây dựng và công bố đã và đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp và người dân. Trang Phản biện trân trọng giới thiệu đến bạn đọc một góc nhìn khác về dự thảo Luật của Luật gia Lê Văn Trung, qua cuộc trao đổi với PV:
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã và đang nhận được sự quan tâm đông đảo của người dân và các chuyên gia, nhà khoa học và doanh nghiệp
Không còn đất để “vẽ” dự án chỉnh trang đô thị

PV: Trong rất nhiều điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo) lần này, ông tâm đắc nhất nội dung nào ?

Luật gia: Bỏ khung giá đất, giao quyền về UBND cấp tỉnh thực hiện xây dựng định kỳ hàng năm, để đảm bảo đưa giá đất về sát giá thị trường, có thể nói là những điểm mới mang tính đột phá trong dự thảo Luật sửa đổi lần này, nhận được sự quan tâm đông đảo của người dân và các chuyên gia, nhà khoa học và các doanh nghiệp. Ngoài những điểm mới này, có thể nói quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, trong đó đặc biệt là thu hồi đất để xây dựng nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn” cũng là một điểm mới rất đáng được ghi nhận. Mới là vì Luật đã bịt được kẽ hở trong thu hồi đất vì các mục đích trên bỡi các điều kiện ràng buộc rất chặt chẽ, rất khó để “nhóm lợi ích” lạm dụng trục lợi.

Cụ thể, tại khoản 5 Điều 11 dự thảo Luật sửa đổi quy định, Nhà nước có thẩm quyền muốn thu hồi đất để chỉnh trang khu đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn, phải đáp ứng đủ 3 điều kiện: (a) Dự án để cải tạo chung cư cũ; khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch…; (b) Phạm vi thu hồi đất gồm khu đất có các công trình và vùng phụ cận của các công trình quy định tại điểm a khoản này; (c) Việc thực hiện dự án phải thực hiện đồng bộ với xây dựng, cải tạo hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu.

Trong khi đó Luật Đất đai 2013 bỏ ngỏ các điều kiện nói trên mặc dù cho phép Nhà nước có thẩm quyền được “thu hồi đất để chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn” (điểm d, khoản 3 Điều 63). Lợi dụng khoảng trống này cùng với kẽ hở trong định giá đất và chính sách bồi thường, tái định cư còn bất cập, thời gian qua có rất nhiều dự án chỉnh trang đô thị được nhóm lợi ích “vẽ” ra để thu hồi đất của người dân vô tội vạ. Cứ thấy khu dân cư nào có vị trí đắc địa là chính quyền lập dự án thu hồi với danh nghĩa “chỉnh trang”. Gọi là chỉnh trang nhưng chỉ là mở đường phóng qua khu dân cư hiện hữu, đích đến là các hàng nghìn mét vuông đất vườn của người dân để phân lô, bán nền. Còn người có đất bị thu hồi được bồi thường với giá rẻ mạt, không đủ để xây dựng lại nhà ở mới trên đất tái định cư. Các điểm nóng về khiếu kiện đền bù, GPMB phát sinh thời gian qua có xuất phát từ nguyên nhân này.

Chưa khắc phục được lỗ hổng trong xác nhận nguồn gốc đất

PV:  Khoản 2.3 Tiểu mục II Mục IV Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương định hướng: “Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ , bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Soi dự thảo Luật sửa đổi, Luật gia còn điều gì băn khoăn ?

Luật gia: Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất trả tiền thuê đất hàng năm nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp thì được coi là đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
 
Theo đó, để có căn cứ xác định sử dụng đất ổn định đối với trường hợp không có giấy tờ, tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 43/CP quy định được thay thế bằng xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất. Đây là một trong những kẽ hở lớn nhất của Luật Đất đai hiện hành, đã bị “nhóm lợi ích” (Ban Quản lý dự án, Trung tâm Phát triển quỹ đất, UBND cấp xã) thông đồng lạm dụng để trục lợi trong thực hiện chính sách bồi thường, tái định cư mỗi khi có dự án triển khai.

Bỡi để có cơ sở xác nhận nguồn gốc sử dụng đối với những trường hợp bị thu hồi đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (tỷ lệ này thường chiếm rất cao trong mỗi dự án), UBND cấp xã sẽ thành lập một Hội đồng lấy ý kiến của những người cùng cư trú do Chủ tịch UBND làm Chủ tịch, còn thành viên được cơ cấu là cán bộ địa chính, một số cán bộ có chức năng liên quan và khu vực trưởng nơi có đất. Mặc dù luật quy định phải thu thập lấy ý kiến của của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư nơi có đất nhưng Hội đồng này có thể viện lý do người cư trú cùng thời điểm không còn nữa, để “lách” sang chọn người “của mình”… 

Tại Bình Định tôi đã từng chứng kiến có nhiều trường hợp gia đình có cùng chung một thời điểm sử dụng đất nhưng có gia đình thì được bồi thường và cấp đất tái định cư nhưng cũng có trường hợp bị “đẩy ra đường”. Sự đối lập vô lý này xuất phát từ sự tùy nghi trong xác nhận thời điểm sử dụng đất của Hội đồng. Nếu xác nhận sử dụng trước thời điểm ngày 01/7/2004 hoặc trước ngày 15/10/1993 thì không những được bồi thường theo đơn giá đất ở 100% và bồi thường tài sản trên đất mà còn được cấp đất tái định cư. Ngược lại nếu tài sản hình thành sau thời điểm 1/7/2004 thì… “mất cả chì lẫn chài”. Tất nhiên để có được xác nhận đẻ ra tiền tỷ như vậy không có chuyện vô tư được ?

Hội Luật gia TP. Hà Nội vừa tổ chức Hội nghị lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Soi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa thấy khắc phục được sự bất cập đó. Tại khoản 1 Điều 80 quy định, đối với trường hợp sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được điều chỉnh giống như khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 (nghĩa là vẫn được bồi thường nếu người sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp quyền sử dụng). Tuy nhiên tại điểm b, khoản 2 Điều 115 dự thảo Luật lại điều chỉnh điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất lại rất thoáng: “Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Có nghĩa với quy định trên, không còn bắt buộc phải có điều kiện “sử dụng đất ổn định”. Người sử dụng đất chỉ cần đáp ứng đủ 2 điều kiện: không lấn, chiếm, tranh chấp đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (đối với điều kiện phù hợp với quy hoạch chỉ áp dụng khi nơi đó có quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) là được công nhận và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Như vậy không khác gì “bình mới rượu cũ”, vì để có căn cứ cho rằng đất phi nông nghiệp sử dụng không phải là đất lấn, chiếm, hay bị tranh chấp cũng phải qua xác nhận của UBND cấp xã. Mặt khác việc bỏ qua quy định sử dụng đất ổn định sẽ làm khó Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận các loại giấy tờ, nhất là giấy tờ do chế độ cũ cấp (được quy định tại Điều 113 Luật dự thảo), khi xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

Từ những bất cập như đã phân tích trên, để người có đất bị thu hồi đảm bảo công bằng trong việc thụ hưởng quyền lợi nhưng ngân sách Nhà nước không bị thất thoát, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 18-NQTW, tôi kiến nghị tiếp tục giữ nguyên nội dung điều chỉnh tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, chỉ sửa đổi bổ sung về căn cứ để xác nhận nguồn gốc sử dụng đất ổn định theo hướng không để Nghị định hướng dẫn mà ghi thẳng vào Điều luật: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 115 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, lấn, chiếm và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đối với nơi đã có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng. Việc xác nhận của UBND cấp xã (bao gồm cả sử dụng đất ổn định) được thực hiện dựa trên Biên bản thu thập ý kiến của người dân thông qua cuộc họp rộng rãi và đã được niêm yết công khai tại nơi có đất bị thu hồi, ít nhất 15 ngày”. Việc giữ nguyên phần lớn nội dung Điều luật và có sửa đổi bổ sung chắc chắn sẽ thuận lợi hơn trong việc kế thừa dữ liệu quản lý đất đai đã có, đồng thời không làm xáo trộn công tác quản lý và sử dụng đất đai từ trước đến nay.

PV:  Liên quan đến việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, Nghị quyết số 18-NQ/TW đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Vậy ông có nhận xét gì về vai trò của HĐND cấp tỉnh trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi  ?

Luật gia:  Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai sửa đổi dự thảo: “Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành…”. Theo tôi, nếu không có hướng dẫn chi tiết tại Nghị định sẽ rất khó để HĐND cấp tỉnh làm tốt vai trò quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất, như tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra.

Nếu như Luật Đất đai 2013 (khoản 1 Điều 114) quy định HĐND cấp tỉnh chỉ thông qua mỗi bảng giá đất thì nay với quy định mới HĐND cùng cấp còn phải chịu trách nhiệm trong việc UBND cấp tỉnh xây dựng hệ số điều chỉnh biến động giá đất. Như vậy cùng với quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm”, trách nhiệm của HĐND sẽ nặng nề hơn rất nhiều lần, nhưng cơ chế để HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất không được đề cập đến. Cơ chế mà tôi muốn nói ở đây là quy trình thông qua (thời gian gửi dự thảo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất để HĐND cùng cấp xem xét); và thẩm quyền của HĐND cùng cấp được “mổ xẻ” đến đâu, trước khi nhấn nút hoặc biểu quyết thông qua.

Vì vậy, để vai trò của HĐND cùng cấp không còn là hình thức trong việc thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất, góp phần đưa giá đất phù hợp với giá thị trường theo tinh thần Nghị quyết 18/TW, tôi kiến nghị dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định về cơ chế theo hướng tạo điều kiện để HĐND cấp tỉnh có thực quyền trong thực hiện quyền kiểm tra, giám sát bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất do UBND tỉnh xây dựng. Đó là, trước khi kỳ họp HĐND diễn ra, UBND cấp tỉnh phải gửi trước dự thảo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất ít nhất 60 ngày cho các thành viên HĐND xem xét. Lý do, HĐND cần có quỹ thời gian đáng kể, theo tôi các thành viên HĐND sẽ có nhiều hơn cơ hội để thực hiện quyền kiểm tra, giám sát giá đất trước khi thông qua đảm bảo phù hợp và sát hơn với giá đất phổ biến trên thị trường.

PV: Xin cảm ơn Luật gia !
 

Tác giả bài viết: LA SƠN (thực hiện)

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây